8月22下午，《合肥市住房租赁试点工作实施方案》正式公布。按照方案，合肥市鼓励个人依法出租自有住房及委托行业企业出租住房，并鼓励个人、中介、房企租房。这被外界视为鼓励房企做“包租公”的强烈信号。
 
　　相比已为公众熟知的传统房东租房模式，开发商等机构房东开展住房租赁业务，不少市民还十分陌生。人民网安徽频道记者调查发现，近年来已有不少开发商、中介机构等社会资本，以长租公寓等产品为载体进入合肥住房租赁市场。
 
　　开发商如何做“包租公”?长租公寓与普通公寓比有何不同?哪些人租住长租公寓?对此，记者进行了探访。
 
　　政策：鼓励开发商做“包租公”
 
　　早在2016年国务院39号文提出要“培育和发展住房租赁市场”，将培育租赁市场定位为“国策”后，房屋租赁行业就迎来了春天，不少房企和社会资本涌入住房租赁行业，抢占市场。
 
　　此次合肥市发布的方案中，也明确提出将培育市场租赁主体、多渠道筹集租赁房源、构建服务和监管体系等方面促进住房租赁市场发展。
 
　　方案中称，引入规模较大的房屋租赁企业进入合肥市场，支持房屋租赁企业合并重组做大做强。鼓励个人依法出租自有住房，支持个人委托租赁企业出租住房;支持房地产开发企业开展住房租赁业务，组建国有房屋租赁经营公司。
 
　　不仅是住房更是年轻人社群
 
　　“这里的装修的风格比较符合我们年轻人的审美，集中式管理和管家式服务也很吸引人……”租客王女士说出了选择泊寓的多个理由。不过，最吸引王女士的，还是泊寓中的社交氛围，“这里不仅是晚上睡觉的地方，还是我们年轻人的社群。”
 
　　“除了提供住房，更为重要的是，泊寓提供了更多的公共空间，让年龄、学历相近的年轻人在公共空间里互动，打造年轻人的社群。”许君介绍，每天下班之后，住在泊寓的年轻人很少单独待在自己的房间，“都在公共空间内互相交流，甚至每周还组织不同主题的电影放映。”
 
　　许君说，随着合肥市住房租赁试点工作方案的发布，相关政策利好的出现，泊寓还将进一步在合肥开拓业务，在2017年底，建成(拟)开业1500间房。
 
　　目前，泊寓已于高新区签订协议，已正式入驻高新区，规划房间达566间。“这些房间将满足不少刚从学校毕业的年轻人和进入合肥的高科技人才等住房需求。”
 
　　此外，方案中还对开展住房租赁业务的企业从财税、奖补等方面予以支持，鼓励开发商做“包租公”。
 
　　未来：盈利能力仍较差政策支持带来利好
 
　　不过，各路资本的踊跃难掩住房租赁市场正在面临的问题。合肥学院房地产研究所副所长凌斌将它们总结为：长租公寓市场资金需求大、融资难、盈利能力有待提高。
 
　　除房源租赁成本外，前期最大的投入当属装修改造成本。许君告诉记者，合肥泊寓的装修改造成本高达1500元/平方米。“在这其中，很大一部分钱花在了消防方面。目前，长租公寓被当成酒店业来管理，要通过高标准的消防验收，商家必须对房屋进行消防设施改造，成本因此大大提高。”
 
　　此外，各种相关税费也是不小支出对这个行业也不大“友好”。根据相关规定，机构出租房屋，要缴纳房屋租赁税，这个税种里面包含房产税、增值税、企业所得税等，加起来整体税率在17%。
 
　　房企：发展住房租赁将为合肥留下更多人才
 
　　而轻资产模式又存在着融资难的问题，这就进一步加剧了长租公寓行业的资金压力。据许君介绍，合肥泊寓金域国际店总面积为3500平方米，仅前期各项投资就高达1600万元，轻资产运营其实并不“轻”。所以，即使是万科自有的长租公寓品牌，“泊寓”依然不敢任性的“买”下物业，而是以租赁为主，更遑论那些出身于中介、酒店、互联网创业公司的“小伙伴”了。
 
　　与巨大的资金投入形成对比的是，长租公寓目前的盈利能力十分有限。长租公寓行业的上市公司世联行2016年发布的年报显示，该公司包括长租公寓在内的资产服务业务，总体毛利率仅为2.32%。
 
　　不过，对于泊寓，安徽万科总经理王昂仍对未来的盈利能力充满信心。王昂称，从房源获取上，万科泊寓的拓展模式，主要是集中式租赁，从当地国企、政府、村集体等业主手中，获取闲置厂房、办公楼或住宅楼，并将其装修改造成为整栋公寓的方式出租。“长租公寓运营本质上是资产管理，未来泊寓业务将通过深挖物业价值、提升运营能力、打造高效的扁平化组织来提升业务的盈利能力。”
 
　　作为较早进入合肥住房租赁市场的房企，安徽万科早在去年就在合肥开展了长租公寓业务。
 
　　此外，对于社会资本进入住房租赁行业的利好政策也在不断增多。此次合肥市发布的方案中也明确提出，要加大财税支持力度、提供金融支持，支持住房租赁企业申请国开行贷款、发行企业债券、申报专项资金等。
 
　　合肥学院房地产研究所副所长凌斌说，政策红利也成了长租公寓市场最好的催化剂。“政策直指长租公寓市场资金需求大、融资难、盈利能力有待提高等核心问题。而且，相关政策接二连三地出台，这本身也释放出我国住房租赁市场即将迎来显著发展的重大信号。”
 
　　“对于此次合肥市出台的方案，作为房企我们肯定十分支持。”安徽万科总经理王昂说，合肥是全国重要的科研教育基地、现代制造业基地和全国性综合交通枢纽、长三角城市群副中心城市，这样的城市属性对人才的吸附力可见一斑。
 
　　“继上海之后，合肥成为全国第二个获批建设‘综合性科学中心’的城市，可以预见，一定会有越来越多的年轻人会选择留在这样充满活力的城市。”王昂称，但是如何留下这些年轻人，“住房是最基础的条件之一。”
 
　　王昂认为，此次合肥市出台的住房租赁工作试点方案，大力发展住房租赁业务，未来将有效满足市场需求。“一些年轻人来到合肥后，即使暂时还没有条件买房，但只要通过租房，也能享受到很好的社会服务，将会大大增加合肥城市的吸引力和向心力，为更多年轻人留在合肥打下基础。”
 
　　现状：至少80家长租公寓品牌进入合肥
 
　　克而瑞数据显示，目前全国排名前30的房企中，已有60%通过不同方式布局住房租赁市场。此外，还有诸多出身于中介、酒店、互联网创业者的长租公寓品牌接连不断地出现在租房市场之中。
 
　　在合肥，长租公寓、互联网共享公寓等也相继出现。人民网安徽频道记者统计发现，作为新出炉的12个住房租赁试点城市之一，合肥市目前也已经有将近80个长租公寓品牌。
 
　　其中，既有房地产企业下设的长租公寓品牌，比如万科泊寓;也有出身于房屋中介公司的星房优租等;还有“一地故乡”等互联网初创长租公寓品牌。
 
　　这些社会资本是如何做“包租公”的?万科集团旗下的泊寓长租公寓项目是其中的佼佼者。
 
　　安徽万科总经理王昂介绍，2011年万科集团就提出从住宅开发商转型为“城市配套服务商”，要在十年内完成新业务探索与布局，长租公寓是重点之一。
 
　　合肥泊寓事业合伙人许君告诉记者，泊寓在合肥的第一家店是从万科金域国际租了一层写字楼，作为长租公寓的房源。经过重新装修改造，这层写字楼被分隔成84套公寓，每套面积大约在25平方米，对外以1300元/月的价格出租，目前的入住率能达到95%。
 
　　许君告诉记者，目前，房企进入长租公寓市场，大多采用类似模式，先租赁物业，进行统一装潢，然后对外出租，以获得租金差。在许君看来，这种轻资产运营模式适合快速占领市场。
 
　　探访：

　　装修前卫租客以高学历年轻人为主
 
　　8月23日，刚刚进入合肥市五里墩万科金域国际内的泊寓中，一股年轻人的青春气息就扑面而来。相比传统的由家庭住房改造的公寓，泊寓显然更具有生活情调，对年轻人也更有吸引力。
 
　　这里装修不仅更迎合年轻人口味，还配备了公共厨房、书吧，还有台球室、观影室等，方便年轻人生活和休闲。据许君介绍，自去年8月份营业以来，泊寓的入住率保持在90%以上，颇受年轻群体欢迎。
 
　　对于泊寓的租客，管理方也有自己要求。据许君介绍，相比一般的公寓，泊寓主要还是面向刚刚大学毕业的年轻人和一些进入合肥的高层次人才。
 
　　“目前泊寓的租客年龄主要集中在18岁至35岁，以刚刚参加工作或者即将毕业的大学生居多。一般来说，公寓管理方会在租户入住前，对其进行简单的背景调查，只有符合相关标准的租户才能获得入住许可。除了年龄上的要求，租户还需要具备专科以上学历。”
责任编辑：　一米阳光