1月2日晚间，中国恒大(03333.HK)发布公告称，其间接附属公司恒大地产与八家战略投资者签订增资协议，合共引入投资300亿(人民币，下同)，增资完成后，八家战略投资者将持有恒大地产约13.16%股权，而恒大地产原股东凯隆置业的持股比例将降至86.84%。

 

　　新投资者的引入，将对恒大地产原有资本结构产生重大影响，最为直接的是，权益比重的增加使负债比率明显下降，以该公司2016年中期业绩报告的数据模拟测算，净负债率将由92.97%下降至大约65%的行业平均水平。

 

　　表面上看，恒大此番引入战略投资的目的，是为完成其地产业务与深深房(000029.SZ)的资产重组而实现A股上市。而更深层次的原因或许是，在2017年初房地产市场调整预期强烈的时间节点上，这家在过去两年快速发展的“地产一哥”主动降低杠杆以适应新的市场节奏。

 

　　可以预计，未来几年随着恒大市场规模的增长，以及债务比重的下降，其核心利润将步入一轮新的增长周期，实现从规模扩张到绩效提升的华丽转身。

 

　　财务杠杆更趋于合理

 

　　公告显示，恒大地产引入的战略投资者有八家，其中5家实力雄厚，分别为中信、中融、华信、山东高速、深圳广田等。八家机构合计以总代价300亿获得恒大地产13.16%股权比例，据此推算，恒大在资本市场上的估值高达2200亿以上。

 

　　恒大最早透露其引战计划是在2016年10月，深深房发布《关于重组上市的合作协议》(以下简称“协议”)公告，称为了完成与深深房的重大资产重组并实现向A股的回归，恒大拟引入规模为300亿的战略投资。

 

　　鉴于恒大地产公司资产规模庞大，且其控股股东凯隆置业的持股比例高达100%，为符合《深圳证券交易所股票上市规则》关于上市公司社会公众股东持股比例超过10%的股权分布要求，恒大必须在重组前稀释部分股权。

 

　　因此，恒大此轮引入新的投资者无疑是其为重组深深房而进行的资本运作，但对于该公司的运营而言，又不失为改善资本结构降低负债水平的一着妙棋，堪称一石二鸟之举。

 

　　以其2016年中期业绩报告的数据总借款3812亿、现金余额2120亿、净资产1820亿为基础进行测算，恒大在成功引入300亿战投后，公司现金余额增加300亿至2420亿,净资产增加300亿至2120亿，根据“[净负债率=(有息负债总额-货币资金)/净资产]*100%”公式,其净负债率有望从92.97%下降至约65%的行业平均水平。

 

　　有媒体披露，恒大引入300亿战投或许只是其第一轮融资，近期有望引入不高于150亿的第二轮，假设该消息坐实，则意味着该公司的负债率有进一步下降的空间。

 

　　进一步打开发展空间

 

　　对于恒大此番资本运作，市场评价普遍较为乐观。一位投行人士称：“此次恒大地产引入300亿战略投资，是近年来国内房企最大规模的股权融资，显示出机构依然看好国内具有规模和品牌效应的房地产企业。就恒大地产本身而言，将在一定程度上增厚公司净资产，带动净负债率下降，从而实现资产负债表的改善，为未来几年的业绩增长做厚安全垫。”

 

　　在此之前，该公司因扩张而举债，曾遭受资本市场质疑。尽管该公司截至2016年中拥有面积1.86亿平方米、估值高达5700亿的土地储备，以及在这一年年末凭借3810亿的合同销售金额将万科拉下销售冠军宝座，但负债偏高成为这家新晋“一哥”的短板。

　　数据显示，自2009年上市至2016年，恒大销售额从303亿增长至3810亿，年均复合增长率高达43.6%;营业额从57.2亿元增至1331.3亿元，年复合增长率达69%;同期的净利润复合增长率为10%左右。

 

　　回看此次引入战略投资者而进行的股权融资，就极有可能是恒大降低杠杆的一次预演和铺垫，而恒大在获得的规模上的极大突破之后，也将公司潜在价值逐渐释放。

 

　　事实上，推测恒大的这一重大战略转折并非毫无依据。在与深深房的重组合作协议中，恒大方面对未来3年的业绩做出了相应承诺： 2017年到2019年的净利润分别为243亿、308亿和337亿，三年合计888亿元。更有市场人士测算，战略投资者的引入，以及未来A股上市的成功，都有望降低恒大的财务成本。

 

　　市场前景值得期待

 

　　作为国内体量最大的房地产企业，恒大在此关键时点进行的股权融资，又一次折射出其战略决策方面的前瞻性。

 

　　一位房地产行业研究人士如此评价恒大：“在上，胜在战略，在下，胜在执行。”

 

　　战略，在军事上体现为进攻与防御，放诸企业管理亦然。回顾恒大上市以来的定位，其攻防设置总能紧跟市场节奏，张弛有度颇见章法。

 

　　例如2014年底至2015年，国内房地产市场低位徘徊，恒大果断抄底，获得大量优质土地储备，为其在2016年的爆发增长奠定基础，实现高达3810亿的合同销售。

 

　　市场预计，虽然今年的房地产市场规模整体将有所回落，但作为行业老大，恒大的品牌溢价将在市场上得以体现，从而让其成为国内第一家突破5000亿销售额的地产军团。

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