今年上半年是地产丰收年，多家龙头房企均录得业绩大增。但恒大的半年报还是超出不少投资者的预期。

“今年开始强调以效益为中心，公司不再追求规模。” “从2017年开始，我们向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”8月28日下午，在恒大2017年半年业绩发布会上，恒大管理层言语铿锵。
 
据记者了解，中国恒大（03333，HK）2017年半年业绩显示，多项核心指标行业第一，其中上半年净利润231.3亿，同比大增224%；营业额1879.8亿，同比大增114.8%；截至6月30日公司总资产达14930亿。业绩大增的同时，恒大上半年净负债率大幅下降近一半。
 
“三低一高”转型 把效益放在第一位
 
一直以来，恒大都在寻求规模高增长。从2009年上市至今销售规模7年时间增了11倍。今年前七月，恒大销售额达2882.5亿，同比大增56%，业内预计恒大全年销售将突破5000亿。
恒大快速成长的背后是中国房地产市场的不断扩大。数据显示，2009年全国商品房销售金额为4.39万亿，2016年该数据已经突破11.7万亿。
 
在这个“扩张时代”里高增长房企普遍采用高负债、高周转的发展模式，其逻辑在于高增长必须有足够土地储备，在地价增速高于负债利率的背景下，高负债有利于房企扩张。自2009年以来，恒大销售额、总资产等经营指标实现12-23倍增长，银币的另一面则是其负债率一直处于高位。
 
但在经过多年发展后，虽然目前房地产市场仍有增长空间，但高速增长期已结束，未来增速正逐步放缓。机构预测，未来2-3年商品房销售规模将进入平稳期，2019年前后开始缓步下行。与此同时，房企利润也出现下滑趋势，2016年112家A股上市房企平均利润率从2013年的11.97%下降至8.2%。
 
“成交量和利润率的变化和现在房地产市场环境多变、房地产的开发难度增大等因素相关。” 有地产行业资深市场人士对记者分析称，“在调控政策收紧、资金全面收紧的市场形势下，规模房企不应再单纯追求规模扩张，而要更加注重提升效益，降低负债风险。”
 
恒大的调整始于今年年初，许家印明确提出实施“规模+效益型”发展战略。并开始“由过去的高负债、高杠杆、高周转、低成本的‘三高一低’发展模式向低负债、低杠杆、低成本、高周转的‘三低一高’发展模式转变”。其转型核心就是提升利润，降低负债率。在半年报业绩会上，恒大集团总裁夏海钧也表示，未来恒大保持规模适度发展，把效益放在第一位。
 
双“剪刀差” 业绩大幅提升创纪录
 
对于一家企业而言，所有战略举措的目的，都会落在“增效”上，恒大交出了史上最好的半年报，净利润大增、负债率大降，无疑是高质量增长的最佳注脚。
 
上半年，恒大通过成功引入两轮合共700亿战略投资、两个月内迅速还清1129亿永续债、发行8年期63亿美元债券等措施不断优化资本结构，大幅降低了负债率。
 
恒大在土地储备上的新策略，或许更能反映许家印持续降低负债率去杠杆的决心。据介绍，恒大实施了土地储备负增长计划，计划土地储备每年下降5%-10%，相当于每年减少1000到2000万平米土地储备。这在同行仍在在拼命抢占这一行业核心资源的情况下，显得魄力十足。
 
另据恒大首席财务官潘大荣透露，在多重降负债举措下，今年年末恒大资产负债率将下降到67%左右，2018年末下降到60%左右，2019年末下降到55%左右。
 
数据显示，2017年上半年，恒大实现净利润大幅上涨至231亿，核心业务利润273亿，归属股东利润188.3亿，均创历史新高。
 
实际上，恒大自上市以来就连年保持快速增长，如销售额从303亿增至3734亿。业内人士认为，房企销售能力与盈利增长直接挂钩， “去年是恒大的销售大年，因此今年结算时，恒大的利润也录得大幅增长。而今年恒大的销售更胜去年，前七月达到2882.5亿，明年的利润或再创新高。”
 
恒大业绩的高增长，引起了国际大行的关注。花旗、美林、法巴、野村证券、星展、中银国际、国泰君安、中金、联昌国际等国内外大型投行纷纷给予恒大“买入”评级，目标价最高31.8港元。
 
花旗则认为，恒大经过多年的高增长，现在已经步入收获期。上半年恒大毛利大增，随着售价的提升，毛利将继续提升。此外，永续债全部赎回后负债率不断下降，并且管理层承诺三年降至70%左右。再加上公司引入第三轮战投，以及公司控制土地规模，预计土储每年下降5-10%，相信公司盈利水平能推高估值。美林则认为，恒大上半年业绩证实了其向“规模+效益型”的战略转型、去杠杆化。根据公司的承诺，预计其将继续降低负债，进一步降低股权风险溢价。对此提高18-19年的核心盈利预测8%及9%。
 
有长期研究上市房企的分析人士表示，大房企总能将自身发展与从行业周期结合，恒大过去储备了大量土地储备，以规模优势成功在行业红海中脱颖而出。而到了后规模时代，迅速通过战略转型去杠杆增效益，业绩迎来新的爆发点，可谓为同行指出了房企未来发展的方向。(大别山晨刊)
 
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